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7月24日，中央政治局會議召開

關(guān)于房地產(chǎn)，這次會議有了一個全新的表述：會議強調(diào)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這是一個歷史性的判斷，意味著中國房地產(chǎn)的政策思路，也會跟著發(fā)生巨大變化。此前，在房屋供給不足的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場猶如烈火烹油，所以在過去很長的時間里，中國房地產(chǎn)政策的主基調(diào)都是忙于調(diào)控房價，大多數(shù)情況下，都在抑制投資、抑制樓市過熱，并為此出臺了大量的限購、限售、限貸、限價甚至限理等調(diào)控政策，以此建立起了龐大的調(diào)控政策體系。

但很顯然，這些防止市場過熱的政策，已經(jīng)無法適應(yīng)供求關(guān)系重大變化后的市場形勢，意味著這些調(diào)控政策，會逐漸退出歷史舞臺。同時也代表著一線和強二線城市有了政策松動的空間，畢竟，其他二線及以下城市基本上全放開了。

那還有什么限制政策可調(diào)整的？

與此同時，我們也能看到，曾經(jīng)被視為“只漲不跌”的一線樓市，現(xiàn)在也開始發(fā)出泡沫破裂的聲音。

我們知道，支撐城市房價的一個核心因素在于人口流入。而從人口來看，去年全國人口減少了85萬，是三年大饑荒后，61年來中國人口首次出現(xiàn)負增長。2022年，全國已經(jīng)公布人口數(shù)據(jù)的266個城市中，有143個城市人口都在減少，人口減少的城市數(shù)量超過了一半。而在減少的隊伍中，北上廣深四大一線無一例外，在去年集體都出現(xiàn)了人口負增長。

與此同時，在這一輪樓市下行中，這4個城市一樣也沒能幸免。根據(jù)統(tǒng)計局公布的6月份70城房價指數(shù)，一線城市二手房價格環(huán)比下降0.7%，降幅比5月份擴大了0.3個百分點。其中，上海環(huán)比下跌1.2%，在70城當(dāng)中排名首位，北京和深圳分別環(huán)比下跌0.7%。

一直以來，一線樓市之所以有“只漲不跌”的神話，主要基于兩大理由：一是一線城市的土地稀缺，所謂用一塊少一塊，房子也是賣一套少一套。二是全國年輕人都想擠進一線城市，所以一線樓市的需求源源不斷，永遠不缺買家。

基于這兩大理由，一線城市的房價就被籠罩上了只漲不跌的光環(huán)。但事實證明，支撐這一樓市神話的兩大理由其實已不再成立。例如最近幾年，一線城市對很多年輕人的吸引力，大大下降，由于生活成本過高，加之內(nèi)卷過重，很多年輕人開始逃離這些大城市。

如果從稀缺性來看，一線城市的土地供應(yīng)，其實也沒有想象中的那么緊張。尤其是最近幾年，一線城市開始推出大規(guī)模的保障房建設(shè)，極大增加了房地產(chǎn)市場的供給，使得樓市的供需天平，早已開始發(fā)生變化。

以北京來看，在經(jīng)歷了2016年那一輪大漲之后，房價在2017年就已經(jīng)達到頂點，隨后幾年經(jīng)歷了幾輪下跌反彈的反反復(fù)復(fù)，迄今都沒有回到當(dāng)年的高點。而導(dǎo)致北京房價在2017年見頂?shù)脑蛑辉谟冢?018年開始，北京推出了大規(guī)模保障房建設(shè)，尤其是限競房，大部分房源總價控制在500萬元以內(nèi)，滿足了一大部分的普通剛需。

由于土地供應(yīng)大部分向現(xiàn)進房傾斜，北京2019年的新房供應(yīng)大增近60%，樓市庫存創(chuàng)下了8年新高。直到2021年北京退出現(xiàn)進房建設(shè)，北京的房價才開始出現(xiàn)小幅反彈，但是依舊沒有回到2017年的高點。到了今年二季度，隨著全國樓市整體下行，北京的房價也開始再度掉頭往下。所以從北京來看，土地和住房供應(yīng)，其實并沒有人們想象中的那么稀缺。

再來看深圳目前的市場行情。，再來看深圳目前的市場行情。2020年7月-2023年6月深圳二手房的月過戶量，深圳市場由“盛夏”落入“寒冬”的急轉(zhuǎn)直下。三年前的7月，二手房月成交量超1.3萬套，三年后的6月，二手房月成交量僅2407套，還不到繁榮期的零頭。

今年3月，深圳市場迎來了一波小陽春，釋放了積壓三年的購房需求，但隨后盡管出臺了一些利好政策，但仍未改變深圳市場向下的趨勢。

再是今年7月1日到23日，深圳一二手房的成交量，可以看到，7月15日前后，深圳二手房成交量，沒有發(fā)生大的波動。雖然在這一天，深圳解放了數(shù)十萬張房票，但這些房票似乎并未涌入市場。截至23日，深圳二手房總成銷量1669套，不出意外的話，7月二手房的總成交量，仍會在2000套左右徘徊，而7月份的一手房成交量在7月15日之后的確有上揚，但這可能與熱點項目入市有關(guān)。

再是深圳二手房的掛牌量，從今年開始，深圳二手房掛牌量是節(jié)節(jié)攀升的狀態(tài)，到今年6月二手房掛牌量已經(jīng)超過1.6萬套。今年下半年，深圳新房市場預(yù)計有約70盤入市。在一二手房的龐大供應(yīng)下，購房者的選擇太多，進一步導(dǎo)致觀望情緒的加重。總而言之，就像政治局會議所指出的，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化。要知道，即使是在08年全球金融危機時期，深圳二手房住宅全年成交套數(shù)也有42596套，單月成交套數(shù)，也有4000套左右的體量。

但在今天，深圳的常住人口超2000萬，二手房市場規(guī)模早已不是08年所能比擬的，但深圳的二手房成交量，卻一直徘徊在每月2000套，而年成交量很可能跌落至2萬套。

說完深圳，我們再來看上海的情況。最近，一家知名豪宅中介機構(gòu)，發(fā)布了一份上海豪宅市場的分析報告。而數(shù)據(jù)顯示，今年1月到5月，該機構(gòu)豪宅庫存掛牌量逐月上升。哪怕是行情最好的3月份，庫存也在增長。但到了行情最差的6月份，庫存總量和新增掛牌量，雙雙大幅下跌。

但如此冷酷的環(huán)境，庫存量怎么會不增繁減？難道豪宅市場又火了起來？而該機構(gòu)的解釋是：主要由于降價豪宅越來越多，幅度越來越大，正常市場價格的掛牌房源，已經(jīng)沒有客戶愿意看了，所以這家機構(gòu)大量下架了非降價房源。其實在過去幾年大多數(shù)人都認同一個觀點：那就是豪宅和普宅的邏輯完全不同，是兩個極端分化的市場。但現(xiàn)在情況出現(xiàn)了變化，很多豪宅一樣也在跌，而且跌幅并不比普通住宅小。

例如這兩天討論最熱的云錦東方二期，建面約408平的房子，贈送兩個車位，折合裸房單價約為19.57萬每平。

這是什么概念？要知道，同樣是云錦東方，同樣是400多平的戶型，2022年9月的成交價是1.08億，折合單價26.39萬。2023年4月，又以9900萬成交了一套，折合單價23.06萬，現(xiàn)在又降到了19.57萬，而且還有議價空間，如果誠心買，那價格還能談。也就是說，不到一年的時間，一平跌價7萬，一套房總價跌了將近3000萬。

再是和濱城二期，一模一樣的150平戶型，2021年12月成交總價2520萬，折合單價每平16.67萬。到了2023年6月，成交總價掉到了1850萬，折合單價12.3萬。短短一年半時間，單價跌了4萬多，跌幅高達26%。這就意味著，在2021年底入手的那撥人，已經(jīng)虧掉了670萬。

這樣的例子還有很多，靜安、浦東、虹橋、寶山都有。

例如浦東花木世紀(jì)花園，同戶型去年13萬，現(xiàn)在11萬，跌15%。還有連陽仁恒和冰城二期，同戶型去年15-16萬，現(xiàn)在13.2萬，跌17.5%。

再是普陀新湖明珠城三期，同戶型去年單價12.6萬，現(xiàn)在9.4萬，跌25%。

也就是說，現(xiàn)在的豪宅市場與普通住宅一模一樣，變成了買方市場，想買的沒幾個，著急賣的一大片。

為什么著急賣？

背后原因有很多，比如經(jīng)濟下滑、產(chǎn)業(yè)收縮、創(chuàng)業(yè)失敗、直接破產(chǎn)等，導(dǎo)致這些豪宅業(yè)主都需要錢，急需大量的錢。

當(dāng)然，最關(guān)鍵的還是：看不到上漲預(yù)期，房價都在跌，而豪宅總價又高，占用資金又多，隨便一跌，七八百萬甚至上千萬就跌沒了。就算他們有的是錢，這種跌法也會讓不少人肉疼。但即便是大幅降價，愿意買的人，也是寥寥無幾。因為豪宅市場與普通人無關(guān)，能接盤的也得是富人?？墒歉蝗穗m然財富多，但他們的選擇更多。大多數(shù)普通人能想到的最好的購房選擇，無非就是北京、上海等等。但富人可以選擇在紐約、倫敦、東京買房，還可以擁抱海外信托、保險、境外股票等資產(chǎn)，他們要的是安全和穩(wěn)定的資產(chǎn)預(yù)期。這些多樣化的選擇，自然會削弱他們對國內(nèi)豪宅的購買欲望，特別是上漲預(yù)期不在之后，大部分豪宅，就成了他們眼中的坑。

一直以來，一線樓市超高的房價，一個重要因素在于信念的支撐，也就是一線樓市長期被打造出的只漲不跌的神話。所以在這種信念支撐下，一線樓市房價再高，也有人愿意勇敢接盤。但是現(xiàn)在，這種曾經(jīng)堅挺的信念，如今開始變得越來越脆弱。當(dāng)越來越多的人開始反思，神話被戳破，信仰崩塌之后，房地產(chǎn)的供求關(guān)系，也就在這一刻發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

那么，如果一線城市真的放松調(diào)控，會不會推動房價掉頭上漲？

大概率不會，放松調(diào)控只是為了釋放需求，讓房價跌得慢一些而已，畢竟人口見頂下降，收入和就業(yè)不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，市場仍是供大于求，這些利空因素正在全面施壓樓市，使得這一輪下行周期，很可能會持續(xù)很長時間。

綜上所述，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場面臨著較大的挑戰(zhàn)，供需關(guān)系的變化和多重因素的影響使得房價下行的趨勢可能會持續(xù)較長時間。政策調(diào)控的重點可能會轉(zhuǎn)向支持市場穩(wěn)定，但短期內(nèi)不太可能出現(xiàn)大幅度的上漲。

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